Grundanteilsverordnung 2016: Neues zur Pauschalberechnung der AfA-Bemessung

Mit der Steuerreform 2015/16 wurde für die AfA-Bemessung von bebauten Grundstücken des Privatvermögens der Grundanteil von vormals 20 % auf (grundsätzlich) 40 % angehoben. Der Abscheibungssatz hat sich mit 1,5 % pro Jahr (ohne anderen Nachweis) nicht geändert. In der nun am 3. Mai 2016 im Bundesgesetzblatt veröffentlichten Grundanteilsverordnung 2016 (GrundanteilV 2016) sind nun auch geringere Prozentsatze ausgewiesen.

Grundanteilsprozentsatz ist von Lage und Bebauungsart abhängig

Gemäß der Verordnung ist der neue Grund- und Bodenanteil pauschal folgendermaßen zu ermitteln:

• 20 % wenn Einwohneranzahl der Gemeinde: < 100.000 UND m²-Preis für baureifes Land: < EUR 400,-
• 30 % wenn Einwohneranzahl der Gemeinde: ≥ 100.000 ODER m²-Preis für baureifes Land: ≥ EUR 400,-
  und Wohn- und Geschäftseinheiten des Gebäudes: > 10
• 40 % wenn Einwohneranzahl der Gemeinde: ≥ 100.000 ODER m²-Preis für baureifes Land: ≥ EUR 400,-
  und Wohn- und Geschäftseinheiten des Gebäudes: ≤ 10

Wichtige Anmerkungen:

• Nur Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck haben derzeit mehr als 100.000 Einwohner (heranzuziehen ist das letzte amtliche Volkszählungsergebnis, vor Beginn des Kalenderjahres des erstmaligen AfA-Ansatzes).
• Um eine eigene Wohn- und Geschäftseinheit handelt es sich jedenfalls pro angefangene Nutzfläche von 400 m².
  
  

Nachweispflicht des Baulandpreises und Alternativberechnung

Für die Ermittlung des durchschnittlichen m²-Preises für Bauland gelten als glaubhafte Quellen der Immobilienpreisspiel der Immobilientreuhänder sowie ab 2017 jener der Statistik Austria. Weichen die tatsachlichen Verhältnisse offenkundig erheblich ab (im Ausmaß von mind. 50 %), so darf keine pauschale Ausscheidung des Grundanteils erfolgen. Zudem kann in Form eines Gutachtens jederzeit ein neuer Nachweis eingebracht werden, welcher jedoch der freien Beweiswürdigung durch die Behörde unterliegt. Der Nachweis des Grundanteiles kann dabei mittels Anwendung der Verhältnismethode auf Basis von Sachwerten oder der Differenzmethode erbracht werden.