Konjunkturbedingte Änderung der Liebhabereiverordnung: Verlängerung des Prognosezeitraums bei privaten Vermietungen

Im Steuerrecht wird eine Tätigkeit als Liebhaberei bezeichnet, wenn sie ohne Gewinnerzielungsabsicht ausgeübt wird. Ein Fehlen dieser Absicht wird unterstellt, wenn (unter Ausklammerung von Unwägbarkeiten) mittel- bis langfristig kein Gewinn bzw. Gesamtüberschuss erwartet werden kann. Aufgrund des überproportionalen Anstiegs der Kauf- und Baupreise für Immobilien bei einem hohen Zinsniveau sind längere Verlustsituationen wahrscheinlicher geworden. Diesem Umstand wurde nun mit einer Änderung der Liebhabereiverordnung (BGBl II Nr. 89/2024 vom 27.03.2024) Rechnung getragen.

Verlängerung des Prognosezeitraums bei kleinen und großen Vermietungen

Bei länger anhaltenden Verlustsituationen fordert die Finanz oft eine Prognoserechnung von Vermieter:innen. Diese soll überprüfen, ob die Vermietung der Liegenschaft im steuerlichen Prognosezeitraum einen Totalüberschuss abwirft bzw. die Verluste gegen andere positive Einkünfte gerechnet werden können, um die Einkommensteuerbelastung zu vermindern, oder ob diese Verluste steuerlich unbeachtlich bleiben.

Um den veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gerecht zu werden, wurden die Betrachtungszeiträume der Liebhabereiverordnung bei kleinen und großen Vermietungen um jeweils fünf Jahre verlängert. Die Änderungen sind auf Vermietungen anzuwenden, deren absehbarer Zeitraum nach dem 31.12.2023 beginnt:

• Kleine Vermietung: Bei der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten gilt nun ein Zeitraum von 25 Jahren (bisher: 20 Jahre) ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. max. 28 Jahren (bisher: 23 Jahre) ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben).

• Große Vermietung: Hier gilt ein Zeitraum von 30 Jahren (bisher 25 Jahre) ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. max. 33 Jahren (bisher 28 Jahre) ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben).
  
  

Einbeziehung von Veräußerungsgewinnen

Die Finanzverwaltung hat ihre Ansicht, wonach bei der Ermittlung des Gesamtüberschusses im außerbetrieblichen Bereich bei (kleinen und großen) Vermietungen der Einbezug von (steuerpflichtigen) Gewinnen unzulässig ist, nun revidiert. Demnach können durch die Streichung des letzten Satzes in § 3 Abs. 1 LVO (“Wertänderungen von Grund und Boden, der zum Anlagevermögen gehört, sind nur bei der Gewinnermittlung nach § 5 EStG 1988 anzusetzen.”) nun Veräußerungsgewinne berücksichtigt werden. Der erwartete Gesamtüberschuss muss dabei weiterhin durch eine nachvollziehbare Prognoserechnung nachgewiesen werden.