Mieten und ihre Nebenkosten: Wie werden Betriebskosten richtig abgerechnet?

In diesem Artikel thematisieren wir, die Mietkosten und wie Betriebskosten richtig abgerechnet werden.
Die Vermietung zu Wohnzwecken unterliegt dem Umsatzsteuersatz von 10 %, die Geschäftsraumvermietung ist grundsätzlich von der USt befreit. Es besteht allerdings für Vermieter:innen die Möglichkeit, für Geschäftsräume zur USt zu optieren, wenn die Mieter:innen in den Räumlichkeiten zu mindestens 95 % selbst umsatzsteuerpflichtigem Umsätze ausführen. Im Falle einer Option, unterliegt die Geschäftsraummiete der USt von 20 %. Wie mit den Betriebskosten umzugehen ist, wird nachfolgend behandelt.

Mietkosten: Umsatzsteuersatz auf Betriebskosten bei Vermietung zu Wohnzwecken

Hinsichtlich der Betriebskosten gilt die Grundregel, dass Nebenleistungen das Schicksal der Hauptleistung (Miete) teilen. Die Betriebskosten bei Wohnraummieten unterliegen somit grundsätzlich dem Umsatzsteuersatz von 10 %. Es gibt hier allerdings zwei Ausnahmen. Die Vermietung von Garagenplätzen bzw. Abstellflächen aller Art ist nicht als unselbstständige Nebenleistung anzusehen und unterliegt daher zwingend dem Steuersatz von 20 %. Heizkosten sind ebenfalls mit 20 % USt an die Mieter:innen zu verrechnen.

Mietkosten: Umsatzsteuersatz auf Betriebskosten bei Geschäftsraummieten

Wird bei Geschäftsraummieten nicht von der Option Gebrauch gemacht, also die Miete mit 0 % USt in Rechnung gestellt, so sind auch sämtliche Betriebskosten mit 0 % an die Mieter:innen weiter zu verrechnen (dies umfasst auch die Heizkosten). Wird bei Geschäftsraummieten zur USt optiert und die Miete inklusive 20 % USt verrechnet, teilen sämtliche Betriebskosten (Heizkosten, Versicherung, Gemeindeabgaben, etc.) das Schicksal der Hauptleistung und sind mit 20 % USt abzurechnen. Die Vermietung von Garagenplätzen und Abstellflächen unterliegt immer dem Normalsteuersatz von 20 % auch wenn bei der Geschäftsraummiete keine Option zur Umsatzsteuerpflicht erfolgt ist.

Vermietung als Kleinunternehmer/in

Eine Ausnahme von obigen Grundsätzen gibt es für Kleinunternehmer:innen, deren Nettoumsätze jährlich EUR 30.000,- (ab 2020 EUR 35.000,-) nicht überschreiten. In solchen Fällen kann die Miete samt Nebenkosten ohne USt in Rechnung gestellt werden. Das gilt für Vermietung zu Wohnzwecken, Geschäftsraummieten und die Vermietung von Garagenplätzen und Abstellflächen.