Mietvertrag mit Miteigentümer:innen: Keine steuerliche Anerkennung trotz Fremdüblichkeit

Immobilien können nicht nur im Eigentum einer einzelnen Person, sondern auch im gemeinsamen Eigentum mehrerer Personen stehen. Bei im gemeinsamen Miteigentum stehenden Immobilien kommt es gelegentlich vor, dass auch mit einer/einem der Miteigentümer:innen für deren Eigennutzung ein fremdüblicher Mietvertrag abgeschlossen wird. In der Vergangenheit wurden die Einnahmen und Ausgaben aus diesem Mietverhältnis auch steuerlich anerkannt. Aufgrund aktueller Rechtsprechung ist jedoch von einer steuerlich zur Gänze unerheblichen Gebrauchsüberlassung auszugehen.

Neue, strenge Rechtsansicht durch Entscheidung des BFG vom 30.11.2021 (RV/1100159/2019)

Im vorliegenden Fall waren die Beschwerdeführer:innen je zur Hälfte Miteigentümer:innen einer bebauten Liegenschaft mit mehreren Wohnungen. Nach umfangreichen Sanierungsmaßnahmen wurde eine der Wohnungen an eine/n der beiden Miteigentümer:innen zur Eigennutzung vermietet. Da die Vermietung zu einem fremdüblichen Mietzins erfolgte, wurden in Folge die Vorsteuern aus den Sanierungsaufwendungen zur Gänze geltend gemacht und es wurden die Einnahmen wie Ausgaben in Zusammenhang mit dieser Wohnung wie bei Vermietung an eine fremde Person behandelt. Diese Vorgehensweise stand auch im Einklang mit einer von der Finanzverwaltung in den Einkommensteuerrichtlinien veröffentlichten Rechtsmeinung.

Im Rahmen einer Betriebsprüfung wurde das Mietverhältnis mit diesem/dieser Miteigentümer:in dennoch steuerlich nicht anerkannt, weshalb auch die damit im Zusammenhang stehenden Erträge und Aufwendungen sowie die darauf entfallenden Umsatzsteuern und Vorsteuern steuerlich nicht anerkannt wurden. Auch das Bundesfinanzgericht kam im anschließenden Rechtsmittelverfahren schlussendlich zu dieser Ansicht und hat somit die bisher in den Einkommensteuerrichtlinien vertretene Rechtsansicht verworfen. Demzufolge wird die Vermietung an eine/n Miteigentümer:in nur noch dann steuerlich anerkannt, wenn die Vermietung deren/dessen Miteigentumsanteil übersteigt. Nur in einem solchen Falle muss das Mietverhältnis, Fremdüblichkeit vorausgesetzt, steuerlich anerkannt werden und zumindest die andere/n Miteigentümer:innen erzielen anteilig Mieteinkünfte.

Zusammengefasst gilt, dass bei Eigennutzung einer Wohnung einer im Miteigentum stehenden Liegenschaft grundsätzlich von einer steuerlich unerheblichen Gebrauchsüberlassung auszugehen ist. Infolgedessen müssen die Vermietungseinnahmen inklusive allfällig geltend gemachter Vorsteuern und Werbungskosten um den Anteil der Selbstnutzung gekürzt werden.