Reparaturrücklagen im Steuerrecht: Immobilienertragsteuerlich als Teil der Anschaffungskosten zu sehen

Die meisten Wohnungseigentümer:innen kennen sie – die monatliche Vorschreibung zur Reparaturrücklage und die jährliche Abrechnung, wie die Reparaturrücklage verwendet wurde. Oft geht sowohl die Vorschreibung als auch die Abrechnung unter dem Überbegriff Betriebskosten ein wenig unter. Steuerlich ist die Reparaturrücklage aber von den laufenden Betriebskosten zu trennen, was nun auch Auswirkungen auf die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) hat.

Reparaturrücklage zählt steuerlich nicht zu den Betriebskosten

Da die Vorschreibung und Abrechnung der Reparaturrücklage im Regelfall mit den Betriebskosten erfolgt, ist völlig verständlich, dass viele davon ausgehen, es handle sich steuerlich betrachtet gemeinsam mit dem Rest der Betriebskosten um Werbungskosten. Dem ist aber nicht so, wie der Verwaltungsgerichtshof in einem aktuellen Urteil festgestellt hat (VwGH vom 2.5.2022, Ro 2021/13/0014). Demzufolge stellen Zahlungen in die Reparaturrücklage noch keine Werbungskosten dar. Die Begründung dafür ist, dass zum Zeitpunkt der Einzahlung in die Reparaturrücklage noch unklar ist, welche Verbesserungs- oder Erhaltungsarbeiten mit der Rücklage vorgenommen werden und damit auch noch nicht beurteilt werden kann, ob es sich um aktivierungspflichtige (z. B. Herstellung oder Instandsetzung) oder sofort abzugsfähige Ausgaben (Instandhaltung) handelt. Somit steht erst im Zeitpunkt der Verwendung fest, ob es sich um Werbungskosten handelt. Für die Buchhaltung bzw. spätestens für die Einkommensteuererklärung bedeutet das, dass die laufenden Einzahlungen nicht als Aufwand berücksichtigt werden dürfen, sondern erst die Verwendung, welche aus der Reparaturrücklagenabrechnung zu entnehmen ist, zu einem Aufwand führt.

Reparaturrücklage und ImmoESt

Im Falle eines Liegenschaftsverkaufes ist zu beachten, dass eine bestehende Reparaturrücklage nicht an den/die Verkäufer:in zurückfließt, sondern zwangsläufig auf den/die Käufer:in übergeht. Der Stand der Reparaturrücklage stellt somit immer einen Teil des Kaufpreises dar. Das ist vor allem steuerlich interessant, da die Reparaturrücklage nicht zur Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragssteuer zählt. Der Stand der Reparaturrücklage ist somit von der Berechnungsgrundlage für die Ermittlung der Immobilienertragsteuer abzuziehen.

Anders stellt sich die Beurteilung auf Käufer:innenseite dar. Da Verkäufer:innen keinen Anspruch auf Refundierung der bisher geleisteten Beiträge haben, können sie diese auch nicht rechtsgeschäftlich übertragen. Dadurch stellt die Übertragung der Reparaturrücklage im Sinne der Grunderwerbsteuer einen Teil der steuerpflichtigen Gegenleistung dar. Buchhalterisch ist der übertragene Stand der Reparaturrücklage für die Berechnung der Abschreibung wichtig. Die Reparaturrücklage ist nicht Teil des Wohnungswertes, weshalb sie auch nicht zur Bemessungsgrundlage der Abschreibung zählt. Sie stellt eine Forderung dar und führt bei Verwendung, wie oben erwähnt, zu Werbungskosten.