Vorsteuerkorrektur bei steuerfreien Immobilienverkäufen: Neuerliche Beurteilung durch das BFG

Die umsatzsteuerfreie Veräußerung von Immobilien wirft die Frage auf, ob aufgrund geänderter Verhältnisse eine Vorsteuerkorrektur erforderlich ist. Das betreffende BFG-Erkenntnis vom 08.01.2024 (GZ. RV/4100285/2021) behandelte die Rechtsfrage, ob infolge einer solchen steuerfreien Veräußerung einer Immobilie eine Vorsteuerberichtigung für Aufwendungen aus Großreparaturen oder aus anderen Gründen vorzunehmen ist.

Steuerliche Rahmenbedingungen bei Immobilienverkäufen

Ändern sich bei einer Immobilie (einschließlich der Kosten von Großreparaturen), das als Anlagevermögen verwendet oder genutzt wird, in den auf das Jahr der erstmaligen Verwendung folgenden 19 Kalenderjahren die Verhältnisse, die im Kalenderjahr der erstmaligen Verwendung für den Vorsteuerabzug maßgebend waren, so ist nach § 12 Abs 10 UStG eine Berichtigung des Vorsteuerabzugs durchzuführen. Der Berichtigungszeitraum von 20 Jahren ist dann anwendbar, wenn die erstmalige Verwendung der Liegenschaft nach dem 31.03.2012 erfolgt (davor grundsätzlich 10 Jahre). Maßgebend ist dabei die tatsächliche Innutzungnahme des Gebäudes. Eine solche Änderung der Verhältnisse ist bspw. neben einem Verkauf auch anzunehmen, wenn die Immobilie zunächst für umsatzsteuerpflichtige und einige Jahre später für umsatzsteuerfreie Umsätze verwendet wird (oder umgekehrt).

Eckpunkte des gegenständlichen Sachverhalts

Im gegenständlichen BFG-Erkenntnis wurden durch die Beschwerdeführerin Wohnobjekte vor dem 31.03.2012 errichtet. Für einen Teil der Immobilien wurden umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen (Komplettsanierung der Fassaden (Vollwärmedämmung), Austausch von Fenstern und Türen, Kompletttausch des Dachs, Einbau von Aufzugsanlagen, Erneuerung der Zentralheizungsanlage) durchgeführt und ein Vorsteuerabzug geltend gemacht. Im Zuge einer Außenprüfung wurde festgestellt, dass in den Jahren 2012 bis 2014 sowohl ganze Wohnobjekte als auch einzelne Mietwohnungen (beides Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens) unecht steuerbefreit an fremde Dritte verkauft wurden. Die Behörde hielt daraufhin fest, dass die steuerbefreiten Verkäufe eine Änderung der Verhältnisse darstellen würden und die durchgeführten Instandsetzungen unter den Begriff der „Großreparaturen“ iSd § 12 Abs 10 UstG zu subsumieren seien, weswegen eine Vorsteuerberichtung gem. § 12 Abs 10 UStG erforderlich sei. Gegen diese Rechtsansicht und gegen die neuen Sachbescheide für den Zeitraum 2012 bis 2014 erhob die Beschwerdeführerin Beschwerde an das BFG.

Rechtliche Beurteilung durch das BFG

Das Bundesfinanzgericht (BFG) bestätigte in dessen Erkenntnis nochmals die herrschende Rechtsansicht, wonach der steuerfreie Verkauf eine Änderung der Verhältnisse bewirkt, unabhängig sonstiger äußerer Gegebenheiten. Darüber hinaus befasste sich das BFG mit der Abgrenzung der Wesensmerkmale sogenannter „Großreparaturen“. Maßgeblich für die Bejahung einer Großreparatur iSd § 12 Abs. 10 UStG 1994 ist nach Ansicht des VwGH ausschließlich, ob ein nicht aktivierungspflichtiger Aufwand, der einerseits nicht „regelmäßig“ erwächst und der andererseits „ins Gewicht fällt“ vorliegt. Diese Voraussetzungen lagen nach Ansicht des Gerichts bei der durchgeführten Instandsetzung jedoch sehr wohl vor.